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Tu primer crédito hipotecario, paso a paso
Cuánto puedes pagar, cuánto pie necesitas, cómo comparar bancos y qué apoyos del Estado existen. Guía simple con cifras vigentes a septiembre de 2026.
Cifras vigentes al
Comprar tu primera vivienda con crédito hipotecario es más simple si lo haces en orden: primero sabes cuánto puedes pagar, después juntas el pie y recién ahí comparas bancos. Esta guía te lleva paso a paso, con las cifras vigentes a septiembre de 2026.
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo, normalmente de 20 a 30 años, para comprar una vivienda que queda como garantía del pago (CMF). En Chile se pacta casi siempre en UF, así que el dividendo en pesos sube con la inflación.
En resumen, hoy:
- Tasa promedio de mercado: alrededor de 4% anual en UF (Banco Central, vía Neat)
- Pie habitual: 20% del valor; 10% en viviendas nuevas con la garantía estatal FOGAES (MINVU)
- Dividendo recomendado: hasta 25% de tu ingreso (CMF)
Paso 1: calcula cuánto puedes pagar
La CMF recomienda que el dividendo no supere el 25% de tu ingreso total, y que antes descuentes tus otros gastos fijos y deudas (CMF). Los bancos usan una regla parecida para aprobar el crédito.
Ejemplo (UF a $41.049 el 29-09-2026, SII):
| Dato | Valor |
|---|---|
| Precio de la vivienda | UF 4.000 |
| Pie (20%) | UF 800 |
| Crédito | UF 3.200 |
| Tasa y plazo | 4,06% anual · 25 años |
| Dividendo aproximado, sin seguros | UF 17,0 (≈ $698.000) |
| Ingreso familiar sugerido (dividendo = 25%) | ≈ $2.790.000 |
Al dividendo se suman los seguros obligatorios de desgravamen e incendio. Pide siempre el dividendo con seguros incluidos para comparar.
Paso 2: junta el pie y los gastos iniciales
La mayoría de los bancos financia hasta el 80% del valor, así que necesitas al menos un 20% de pie. En viviendas nuevas de hasta UF 6.000, la garantía estatal FOGAES permite partir con 10% de pie (MINVU).
Además del pie, reserva dinero para los gastos operacionales, que se pagan al firmar (CMF):
- Tasación de la propiedad
- Estudio de títulos y redacción de la escritura
- Notaría
- Impuesto de timbres y estampillas (sobre el monto del crédito)
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Pide al banco el detalle de estos gastos por escrito antes de firmar: varían según el monto y la institución.
Paso 3: compara tasa, plazo y costo total
La tasa de interés es la variable clave para comparar ofertas (CMF). En septiembre de 2026 el promedio de mercado ronda el 4,06% anual en UF, el nivel más bajo desde fines de 2021 (Neat, con datos del Banco Central); en diciembre de 2025 estaba en 4,14% (DF).
Cómo comparar bien:
- Pide al menos 3 ofertas con el mismo monto, pie y plazo.
- Compara el CAE (carga anual equivalente): incluye la tasa, los seguros y los gastos, y muestra el costo real del crédito.
- Tasa fija o mixta: la fija da certeza del dividendo por todo el plazo; la mixta suele partir más baja pero puede cambiar después de algunos años.
- Plazo: a más años, dividendo más bajo pero pagas más intereses en total.
- Pregunta por el costo de prepagar (pagar antes) si piensas abonar en el futuro.
Paso 4: revisa si calificas a los apoyos del Estado
Si compras una vivienda nueva de hasta UF 6.000, hay dos apoyos que se piden directamente en el banco, sin postular aparte (MINVU):
| Apoyo | Qué te da | Requisitos principales |
|---|---|---|
| Garantía estatal FOGAES | Comprar con 10% de pie en vez de 20% | Persona natural, vivienda nueva de primera venta, hasta UF 6.000 |
| Subsidio a la tasa (leyes 21.748 y 21.836) | Subsidio de hasta 0,6 puntos en la tasa; junto con la garantía, la tasa puede quedar cerca de 1 punto bajo el mercado | Los mismos; plazo hasta 30 años |
El programa está vigente hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta completar 80.000 cupos (MINVU). Participan 18 instituciones, entre ellas BancoEstado, Banco de Chile, Santander, Itaú, Scotiabank y BICE.
Ojo: el 10% de pie lo pones tú; la garantía no lo paga. Y el banco igual evalúa tu capacidad de pago. En viviendas usadas estos apoyos no aplican.
Paso 5: prepara tus documentos
Cada banco tiene su lista, pero normalmente te pedirán:
- Dependientes: carnet, 3 a 6 últimas liquidaciones de sueldo, certificado de cotizaciones de AFP de los últimos 12 meses y, a veces, contrato de trabajo.
- Independientes: carnet, carpeta tributaria del SII y declaraciones de renta de los últimos 2 años.
- Todos: certificado de deudas (CMF) y respaldo del ahorro para el pie.
Tener tus papeles listos acelera la preaprobación y te da poder para negociar la tasa.
Paso 6: de la preaprobación a la escritura
- Preaprobación del crédito
- Búsqueda de la propiedad
- Promesa de compraventa
- Tasación y estudio de títulos (los hace el banco)
- Firma de la escritura en notaría
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Pide la preaprobación antes de buscar: sabrás tu presupuesto real y los vendedores te tomarán más en serio. Después de la promesa, el banco tasa la propiedad y hace el estudio de títulos; si todo está en orden, firmas la escritura en la notaría y la propiedad queda a tu nombre cuando se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Errores comunes
- Comparar solo la tasa: dos créditos con la misma tasa pueden costar distinto por seguros y gastos. Compara el CAE.
- Estirar el dividendo al límite: deja margen para gastos comunes, contribuciones y alzas de la UF.
- Olvidar los gastos operacionales: planifícalos junto con el pie.
- Firmar la promesa sin preaprobación: si el banco aprueba menos, podrías perder la reserva o el pie que pagaste, según lo que diga la promesa. Pide que quede condicionada a la aprobación del crédito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar con 10% de pie? Sí, si es una vivienda nueva de hasta UF 6.000 y el banco participa del programa FOGAES (MINVU). En viviendas usadas, lo habitual es 20%.
¿Puedo sumar el ingreso de mi pareja? Sí, la mayoría de los bancos permite complementar rentas. Ambos quedan como deudores.
¿Tasa fija o mixta? La fija te da un dividendo estable en UF por todo el plazo. La mixta suele partir más baja, pero puede subir después del periodo fijo.
¿Cuánto demora todo el proceso? Depende del banco y de la propiedad. Pregúntalo al pedir la preaprobación y déjalo escrito en la promesa.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de tu banco o de un profesional. Cifras vigentes a septiembre de 2026.
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Fuentes
- CMF — Crédito hipotecario (Educación financiera)
- MINVU — Fogaes y subsidio a la tasa
- Neat — Tasas hipotecarias septiembre 2026, con datos del Banco Central
- Diario Financiero — Tasa hipotecaria diciembre 2025
- Diario Financiero — Tasa hipotecaria enero 2026, la más baja desde diciembre de 2021
- Banco Central — Base de datos estadísticos, tasas hipotecarias
- ECIJA — Ley 21.836: UF 6.000, 80.000 cupos y vigencia hasta mayo de 2028
- BCN — Ley 21.748
- SII — Valores de la UF 2026