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Mercado inmobiliario de la Región Metropolitana, 1er semestre 2026: lo que dice el informe USS–Tinsa
Resumen simple del Informe Inmobiliario USS–Tinsa del 1er semestre 2026: hay menos viviendas nuevas en venta, cuánto demoran en venderse por comuna y cuánto cuesta comprar o arrendar.
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Resumen de Portal Kutt basado en el Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM, 1er semestre 2026
El mercado de vivienda nueva en Santiago empieza a recuperarse, pero de forma desigual y frágil: hay bastante menos oferta que hace un año, el Centro y la zona Oriente mejoran, y la Periferia todavía no despega. Comprar sigue siendo muy difícil para la mayoría de las familias. Así lo muestra el Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana, 1er semestre 2026, de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián y Tinsa, editado por el Dr. Carlos Aguirre (informe completo, PDF).
El informe analiza la oferta de departamentos y casas nuevas entre 2022 y el 2.º trimestre de 2026 con la base de datos Incoin de Tinsa, y la divide en tres zonas: Oriente, Centro y Periferia. Para comprar usa ingresos de la encuesta CASEN y el simulador de crédito de la CMF; para arrendar, avisos publicados en portales.
En resumen
- Recuperación incipiente y desigual: el informe ubica a la RM en el inicio de la fase de recuperación. El Centro y la zona Oriente mejoran; la Periferia sigue en transición.
- Hay bastante menos oferta nueva: entre el 2.º trimestre de 2025 y el de 2026, las viviendas nuevas disponibles bajaron de 53.266 a 41.552 unidades (22 % menos).
- La mejora viene más de construir menos que de vender más: según el informe, el ritmo de venta se mantiene estable; la recuperación depende de que las tasas hipotecarias y el empleo no empeoren.
- Comprar sigue siendo muy difícil: una vivienda nueva típica en la RM cuesta 8,8 años del ingreso de una familia (mediana). Sobre 5 años se considera "severamente inalcanzable".
- Arrendar es más viable, pero no para familias grandes: en Ñuñoa, un departamento de 1 dormitorio se lleva cerca del 22 % del ingreso de un hogar medio; uno de 3 o más dormitorios, entre 47 % y 60 %.
¿Cuánta vivienda nueva hay en venta?
| Zona | Viviendas disponibles (2.º trim. 2025) | Viviendas disponibles (2.º trim. 2026) | Variación |
|---|---|---|---|
| Centro | 16.984 | 13.726 | −19 % |
| Oriente | 14.883 | 11.917 | −20 % |
| Periferia | 21.399 | 15.909 | −26 % |
| Total RM | 53.266 | 41.552 | −22 % |
Los proyectos en venta también bajaron: de 1.132 a 1.038 en el mismo período. Hay menos obras nuevas partiendo, y por eso la oferta se achica en las tres zonas.
¿Cuánto demora en venderse?
El informe mide los "meses para agotar stock": cuánto tardaría en venderse toda la oferta disponible al ritmo actual de ventas. Mientras más meses, más lento está el mercado y más espacio hay para negociar.
| Zona | Meses para agotar stock | Tendencia |
|---|---|---|
| Centro | 15,4 | Bajando |
| Oriente | 20,2 | Bajando |
| Periferia | — | Subió 7,8 % respecto del trimestre anterior |
Zona Oriente, por comuna (meses, 2.º trimestre 2026 y entre paréntesis 2025): La Reina 12,7 (16,7) · Macul 13,2 (13,4) · Ñuñoa 15,5 (21,1) · Providencia 23,1 (25,2) · Las Condes 23,6 (19,8) · Vitacura 31,4 (37,9) · Lo Barnechea 32,4 (26,8) · Peñalolén 37,6 (26,8) · Colina 41,7 (15,3).
Zona Centro, por comuna: La Cisterna 9,1 (16,3) · Quinta Normal 14,6 (9,6) · Recoleta 15,5 (13,2) · Independencia 21,2 (16,2) · San Joaquín 21,7 (28,5) · Conchalí 28,0 (25,7) · Santiago 29,9 (21,0) · San Miguel 34,5 (11,8) · Estación Central 38,5 (21,4). La Granja y Pedro Aguirre Cerda aparecen con menos de un mes, porque tienen muy poca oferta nueva.
Zona Periferia: La Florida, Renca y Pudahuel son las comunas donde la oferta más demora en venderse; Isla de Maipo, Padre Hurtado y Peñaflor, donde menos.
¿Cuántos años de ingreso cuesta comprar?
El informe usa el indicador internacional price income ratio: a cuántos años de ingreso familiar completo equivale el precio de la vivienda. Bajo 3 años se considera alcanzable; entre 3 y 5, difícil; sobre 5, severamente inalcanzable.
| Vivienda nueva en la RM | Años de ingreso (mediana) |
|---|---|
| Todas | 8,8 |
| Casas | 16,4 |
| Departamentos | 8,2 |
| Sin subsidio | 9,3 |
| Con subsidio DS19 | 6,9 |
Además, en toda la oferta nueva el dividendo supera el 25 % del ingreso familiar, que es el máximo que recomienda la banca, aun con las tasas más bajas del mercado y a 25 años. El dividendo típico equivale al 45 % del ingreso.
Departamentos usados en Ñuñoa (años de ingreso, promedio): 1 dormitorio y 1 baño, 3,3 · 2 dormitorios y 1 baño, 3,8 · 2 dormitorios y 2 baños, 4,9 · 3 dormitorios y 2 baños, 6,1 · 4 dormitorios y 4 baños, 10,9. Solo el departamento más chico queda cerca de lo que se considera alcanzable.
¿Y arrendar?
En Ñuñoa, el arriendo mediano es de 11,36 UF al mes. Lo que pesa en el presupuesto de un hogar de ingreso medio depende mucho del tamaño:
| Departamento en Ñuñoa | Arriendo como % del ingreso (hogar medio) |
|---|---|
| 1 dormitorio, 1 baño | 22 % |
| 2 dormitorios, 1 baño | 25 % |
| 2 dormitorios, 2 baños | 33 % |
| 3 dormitorios, 2 baños | 47 % |
| 4 dormitorios, 3 baños | 60 % |
En las comunas con más departamentos en arriendo, la rentabilidad bruta media de arrendar es de 3,8 % al año.
El informe también muestra el arriendo de edificios completos de una sola empresa (multifamily), con datos de Tinsa: 192 proyectos en la RM, 83.239 departamentos arrendados, 6 % de vacancia, un arriendo promedio de $472.307 y un gasto común promedio de $99.195, en departamentos de 43,5 m² en promedio.
Qué significa para ti (lectura de Portal Kutt)
- Si vas a comprar: en las comunas con muchos meses de stock hay espacio para conversar el precio con el agente. Revisa si calificas a un subsidio: cambia mucho cuántos años de ingreso cuesta la vivienda. Puedes calcular el dividendo en nuestro simulador y leer la guía del crédito hipotecario.
- Si vas a arrendar: usa la tabla como referencia para ver cuánto de tu ingreso se iría en el arriendo antes de elegir el tamaño del departamento.
- Si vas a vender o arrendar tu propiedad: con menos oferta nueva, una propiedad usada bien ubicada y con precio ajustado compite mejor; en comunas con muchos meses de stock, el precio inicial importa más.
Esta sección es una interpretación de Portal Kutt, no del informe.
Resumen elaborado por Portal Kutt a partir del Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana, 1er semestre 2026 (Universidad San Sebastián y Tinsa, octubre 2026). Las cifras son del informe; los textos son propios. Las variaciones porcentuales de la tabla de oferta son cálculos de Portal Kutt sobre las cifras del informe. Para el detalle y la metodología, revisa el informe completo.
Fuente
- Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana, 1er semestre 2026 (PDF, Universidad San Sebastián). Editor general: Dr. Carlos Aguirre N., FAAD USS. Colaboradores: Mgs. Paola Figueroa y Mgs. Mario Portugal (Tinsa), Pablo Morales (USS) y Javiera Benavides (USS).