Mercado
Mercado inmobiliario de la Región Metropolitana 2025: lo que dice el informe USS–Tinsa
Resumen simple del Informe Inmobiliario USS–Tinsa 2025: cuánto demora en venderse la vivienda nueva, en qué precios se vende, cuántos años de ingreso cuesta una vivienda y cuánto cuesta arrendar en Ñuñoa.
Publicado el · informe del
Resumen de Portal Kutt basado en el Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM 2025
El mercado de vivienda nueva en Santiago está en una fase de ajuste: hay menos stock que antes, pero las viviendas todavía demoran entre 15 y 18 meses en venderse, y comprar sigue siendo muy difícil para la mayoría de las familias. Así lo muestra el Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana 2025, de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián y Tinsa, editado por el Dr. Carlos Aguirre (informe completo, PDF).
El informe analiza la oferta de departamentos y casas nuevas entre 2022 y 2025, con la base de datos Incoin de Tinsa, y la divide en tres zonas: Oriente, Centro y Periferia. Para los arriendos usa avisos de Portal Inmobiliario y de Portal Kutt.
En resumen
- Menos stock, pero venta lenta: el stock baja en las tres zonas. Aun así, a fines de 2025 se necesitaban 15,7 meses para vender todo lo disponible en la zona Oriente, 18,2 meses en el Centro y 17,6 meses en la Periferia.
- Lo que más se vende: viviendas entre UF 2.000 y 3.000 en el Centro y la Periferia, y entre UF 3.000 y 4.000 en la zona Oriente.
- Comprar es muy difícil: una vivienda nueva típica en la RM cuesta 8,8 años del ingreso de una familia (mediana). Sobre 5 años se considera "severamente inalcanzable".
- El subsidio a la tasa ayuda bastante: el dividendo típico equivale al 39 % del ingreso familiar; con subsidio a la tasa baja a 24 %.
- Arriendo en Ñuñoa: la mitad de los departamentos se arrienda bajo $570.000 al mes (avisos de Portal Kutt).
¿Cuánto demora en venderse la vivienda nueva?
El informe mide los "meses para agotar stock": cuánto tardaría en venderse toda la oferta disponible al ritmo actual de ventas. Mientras más meses, más lento está el mercado.
| Zona | Meses para agotar stock (4.º trimestre 2025) | Lo que destaca |
|---|---|---|
| Oriente | 15,7 (16,5 % menos que un año antes) | Las Condes bajó a 8,5 meses; Ñuñoa subió a 19,5; Vitacura, 35,3 |
| Centro | 18,2 (3,2 % menos que el trimestre anterior) | Pedro Aguirre Cerda, 0,8 meses; Conchalí, 26,3 |
| Periferia | 17,6 (2,9 % más que un año antes) | Lampa subió a 24 meses; Isla de Maipo bajó a 6 |
La recuperación es desigual: la zona Oriente se acerca a la estabilidad, el Centro es más activo en algunos segmentos y la Periferia tiene más riesgo de sobreoferta.
¿Cuántos años de ingreso cuesta una vivienda?
El informe usa el indicador internacional price income ratio: cuántos años de ingreso familiar completo equivale el precio de la vivienda. Bajo 3 años se considera alcanzable; sobre 5, severamente inalcanzable.
| Tipo (RM 2025) | Años de ingreso (mediana) |
|---|---|
| Todas las viviendas nuevas | 8,8 |
| Casas | 11,6 |
| Departamentos | 8,1 |
| Viviendas con subsidio DS19 | 4,9 |
| Viviendas con subsidio DS01 | 4,8 |
Además, sin subsidio toda la oferta exige un dividendo mayor al 25 % del ingreso familiar, que es el máximo que recomienda la banca. Con el subsidio a la tasa, el dividendo típico baja de 39 % a 24 % del ingreso.
¿Cuánto cuesta arrendar en Ñuñoa?
Para Ñuñoa, el informe analizó 1.134 avisos de arriendo de Portal Kutt, sin valores extremos.
| Departamento | Arriendo mediano | La mitad del mercado está entre |
|---|---|---|
| 1 dormitorio, 1 baño | $490.000 | $435.000 y $550.000 |
| 2 dormitorios, 1 baño | $570.000 | $480.000 y $650.000 |
| 2 dormitorios, 2 baños | $650.000 | $560.000 y $750.000 |
| 3 dormitorios, 2 baños | $900.000 | $750.000 y $990.000 |
La rentabilidad bruta típica de arrendar un departamento en Ñuñoa es de 3,7 % al año (mediana).
Qué significa para ti (lectura de Portal Kutt)
- Si vas a comprar: con tantos meses de stock, en muchas comunas hay espacio para conversar el precio con el agente. Revisa si calificas al subsidio a la tasa: cambia mucho el dividendo. Puedes calcularlo en nuestro simulador y leer la guía del crédito hipotecario.
- Si vas a arrendar en Ñuñoa: usa la tabla como referencia para saber si un arriendo está dentro del rango del mercado.
- Si vas a vender: en las comunas con muchos meses de stock compites con más oferta; un precio bien ajustado desde el inicio importa más.
Esta sección es una interpretación de Portal Kutt, no del informe.
Resumen elaborado por Portal Kutt a partir del Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana 2025 (Universidad San Sebastián y Tinsa, abril 2026). Las cifras son del informe; los textos son propios. Para el detalle y la metodología, revisa el informe completo.
Fuente
- Informe Inmobiliario USS–Tinsa, Región Metropolitana 2025 (PDF, Universidad San Sebastián). Editor general: Dr. Carlos Aguirre N., FAAD USS. Colaboradores: Dr. Carlos Cartes (USS), Mgs. Paola Figueroa y Mgs. Mario Portugal (Tinsa), Pablo Morales.